ทำไมจึงผุดศูนย์การค้านอกเมืองหรือในพื้นที่ชานเมืองกันใหญ่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรพย์มาให้คำตอบ

            สำหรับศูนย์การค้าที่นักท่องเที่ยวสนใจเป็นพิเศษ 15 อันดับแรกจาก Tripadvisor สำรวจไว้มีดังนี้: 1.สยามพารากอน, 2.ศูนย์การค้ามาบุญครอง, 3.เทอร์มินอล 21, 4.เซ็นทรัลเวิลด์, 5.ไอคอนสยาม, 6.เดอะแพลตินัมแฟชั่นมอลล์, 7.เซ็นทรัลชิดลม, 8.สยามเซ็นเตอร์, 9.บิ๊กซี ราชดำริ, 10.เอ็มโพเรียม, 11.เมก้าพลาซ่า, 12.เอมสเฟียร์, 13.จัตุรัสอินทรา, 14.เดอะมอลล์ไลฟ์สโตร์ บางกะปิ, 15.เซ็นทรัลเอ็มบาสซี

            จะสังเกตได้ว่าศูนย์การค้าเหล่านี้อยู่ใจกลางเมือง แสดงว่านักท่องเที่ยวคงไม่สะดวกที่จะออกนอกเมือง อาจมีเพียงหมายเลข 14.เดอะมอลล์ไลฟ์สโตร์ บางกะปิ ที่ไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง แต่ถือเป็นเขตต่อเมือง หรือ Intermediate Area เท่านั้น ยังไม่ถึงกับเป็นศูนย์การค้าชานเมือง โดยนัยนี้ศูนย์การค้าชานเมืองจึงไม่ได้ตอบโจทย์สำหรับนักท่องเที่ยว แต่เกี่ยวเนื่องกับผู้บริโภคในพื้นที่เป็นหลัก

            ในภาพรวมทั่วโลกศูนย์การค้าต่างๆ กำลังย้ายไปชานเมืองเพราะที่ดินราคาถูกกว่าในเมือง รองรับคนทำงานที่ไม่ต้องเดินทางแบบ Work from Home และครอบครัวที่กำลังเติบโต ศูนย์การค้าในย่านชานเมืองจึงกำลังปรับเปลี่ยนตัวเองให้กลายเป็น “ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์” ขนาดใหญ่ ที่มีพื้นที่โล่งกว้าง สะดวกสบาย ที่จอดรถมากมาย และยังเป็นสถานที่ท่องเที่ยวซึ่งในพื้นที่ใจกลางเมืองใหญ่ไม่สามารถรองรับได้

            ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้เกิดการโยกย้ายศูนย์การค้าออกสู่ชานเมือง ได้แก่:

            1. ราคาที่ดินถูกกว่า พื้นที่ใช้สอยกว้างขวางกว่า ทั้งนี้ต้นทุนที่ดินที่ต่ำกว่าในชานเมืองช่วยให้นักพัฒนาสามารถสร้างพื้นที่แนวนอนขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่สีเขียวสาธารณะ สนามเด็กเล่นกลางแจ้ง และที่จอดรถฟรีจำนวนมากได้

            2. การทำงานแบบไฮบริด (ทั้ง WFH และไปทำงานในเมือง) และการย้ายถิ่นฐานออกสู่ชานเมืองจึงทำให้ประชากรผู้บขริโภคกระจายตัวออกไปนอกเมือง ศูนย์การค้าจึงติดตามการย้ายถิ่นฐานของผู้บริโภคเหล่านี้เพื่อดึงดูดการใช้จ่ายในชีวิตประจำวันที่ไม่ใช่สินค้าฟุ่มเฟือย

            3. ระบบนิเวศแบบผสมผสาน โดยเป็นศูนย์การค้าสมัยใหม่ที่ผสมผสานร้านค้าปลีกเข้ากับที่อยู่อาศัย โรงแรม และบริการชุมชนในชีวิตประจำวัน เช่น คลินิกทางการแพทย์ ฟิตเนส และพื้นที่ทำงานร่วมกัน อาคารชุดพักอาศัยในบริเวณใกล้เคียง

            4. การใช้ชีวิตแบบ “การรับประทานอาหารควบคู่กับความบันเทิง” เช่น นอกจากเข้าศูนย์การค้าเพื่อการรับประทานอาหารแล้วยังมี ส่วนกิจกรรมในร่ม และพื้นที่พบปะสังสรรค์สำหรับคนรุ่นใหม่อีกด้วย

แล้ว กทม.และปริมณฑลจะเป็นอย่างไร

            ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แนวโน้มนี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงคล้ายส่วนอื่นของโลก  โดยมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในชานเมือง เช่น เมกะบางนา ในเขตจังหวัดสมุทรปราการ หรือเซ็นทรัลเวสต์เกตในจังหวัดนนทบุรี โครงการเหล่านี้ประสบความสำเร็จอย่างยิ่ง เนื่องจากนำเสนอทางเลือกที่แสดงถึงไลฟ์สไตล์ การรับประทานอาหาร และความบันเทิงแบบครบวงจรหลายระดับภายใต้ศูนย์การค้าเดียวกัน  ทำเลเหล่านี้รองรับกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมาก ทำให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในชานเมืองได้รับทุกสิ่งที่พวกเขาต้องการโดยไม่ต้องเผชิญกับปัญหาการจราจรในใจกลางกรุงเทพมหานคร

            อาจกล่าวได้ว่าในเชิงกลยุทธ์ ทำเลที่ดีที่สุดสำหรับศูนย์การค้าชานเมืองแห่งใหม่รอบๆ กรุงเทพมหานคร คือ พื้นที่ที่มีการเติบโตสูงในด้านที่อยู่อาศัยและมีระบบขนส่งมวลชนที่กำลังขยายตัว ทำเลการลงทุนที่เหมาะสม ได้แก่บางนา-ตราด (กม.1-5) ถนนราชพฤกษ์และ ทางแยก ถนนรามอินทรา รวมทั้งถนนวงแหวนรอบนอกซึ่งดึงดูดการจราจรของผู้เดินทางจำนวนมากและรายได้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น 

ทำเลแห่งความสำเร็จ

พื้นที่ค้าปลีกใหม่ประสบความสำเร็จได้แก่:

            1. ย่านบางนา-ตราด (กม.1 - กม.5) โดยบริเวณนี้เป็นเส้นทางไปสู่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และสนามบินสุวรรณภูมิ ผู้บริโภคในย่านนี้มีการย้ายเข้าเป็นอันมาก ทำเลนี้ก็เดินทางสะดวก สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สายสีเหลืองและทางด่วนสายหลักต่างๆ โดยโครงการเด่นคือเมกาบางนา และโครงการอันดับหนึ่งในอนาคตคือ บางกอกมอลล์

            2. ถนนราชพฤกษ์-ถนนกาญจนาภิเษก โดยเป็นทำเลทองสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงสูง ผู้อยู่อาศัยในย่านชานเมืองที่มีลักษณะเป็นอาคารไม่สูงมากนัก ทำเลนี้เดินทางโดยรถยนต์ และต้องการสถานที่พักผ่อนหย่อนใจและรับประทานอาหารระดับพรีเมียมที่อยู่ใกล้บ้าน นอกจากนี้ยังถือว่าเดินทางสะดวก เชื่อมต่อโดยตรงกับใจกลางเมืองสาทร/สีลม และปิ่นเกล้า ผ่านเครือข่ายถนนที่ครอบคลุม และรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินที่ต่อขยายเพิ่มเติม โดยตัวอย่างความสำเร็จ: เซ็นทรัลเวสต์วิลล์ (ถ.ราชพฤกษ์ ตำบล มหาสวัสดิ์ อำเภอบางกรวย นนทบุรี) ซึ่งเป็นต้นแบบสำหรับธุรกิจค้าปลีกชานเมืองแบบกึ่งกลางแจ้ง เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง และใส่ใจสิ่งแวดล้อม

            3. ถนนรามอินทรา / ถนนวงแหวนรอบนอก (ชานเมืองฝั่งตะวันออก) ทำเลนี้มีความหนาแน่นของประชากรสูงมากจากการสร้างหมู่บ้านจัดสรรใหม่ ทาวน์โฮม และอยู่ใกล้กับดอนเมือง การคมนาคมก็สะดวกสบาย โดยมีรถไฟฟ้าโมโนเรลสีชมพูเชื่อมต่อโดยตรงกับเครือข่ายรถไฟฟ้า MRT หลัก ทั้งนี้เซ็นทรัลเฟสติวัลอีสต์วิลล์ ถือเป็นศูนย์การค้าหลักในพื้นที่

รูปแบบใหม่ๆ ของศูนย์การค้า

รูปแบบสำคัญที่อาจนำพาไปสู่ความสำเร็จในเขตชานเมือง

            1. การจัดพื้นที่กึ่งกลางแจ้ง เน้นการออกแบบที่สอดคล้องกับธรรมชาติ พื้นที่สีเขียวกลางแจ้ง และโซนที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง เพื่อสร้างความแตกต่างจากอาคารทรงกล่องที่ดูไร้ชีวิตชีวาในใจกลางเมือง

            2. การพัฒนาพื้นที่แบบผสมผสาน โดยมีทั้งพื้นที่ค้าปลีกอาคารชุด และพื้นที่เพื่อสุขภาพเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถอยู่อาศัย ทำงาน และช้อปปิ้งได้ในระบบนิเวศเดียวกัน

            3. การสร้างศูนย์การค้าที่มีรูปแบบสวยงามโดดเด่นให้สอดคล้องกับท้องถิ่นนั้นๆ

            ยิ่งประชาชนย้ายออกนอกเมืองเท่าไหร่ ยิ่งทำให้ศูนย์การค้าชานเมืองมีโอกาสเติบโตมากยิ่งขึ้น