เมื่อ 19 กันยายน 2568 รัฐบาลฟิลิปปินส์อนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ไทยเราก็มีข้อเสนอทำนองเดียวกัน มาลองดูกันว่ามาตรการนี้ได้ผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจหรือไม่ ถ้าช่วยได้ ไทยจะได้ทำบ้าง แต่ถ้าไม่ ไทยจะได้ทบทวน

             ผมมีเพื่อนที่เป็นนักวิชาชีพ นักพัฒนาที่ดินในฟิลิปปินส์เป็นจำนวนมาก จึงได้รับความคิดเห็นจาหลายต่อหลายท่าน ได้แก่ นาย Rey D. Cartojano อดีตนายกสมาคมนายหน้าฟิลิปปินส์ นาย Dan Dumalahay กรรมการสมาคมนักพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย นาย Bobby Sy อดีตนายกสมาคมนักพัฒนาที่ดินฟิลิปปินส์ นาง Melinda Lit และ Dr.Marry Gaw So อดีตนายกสมาคมที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ และนาย Bansan Choa อดีตนายกสมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

             สาธารณรัฐบัญญัติเลขที่ 12252 (Republic Act No. 12252 ซึ่งลงนามเมื่อวันที่ 3 กันยายน พ.ศ. 2568 และมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 19 กันยายน พ.ศ. 2568) มีขอบเขตการบังคับใช้ที่เฉพาะเจาะจงและแคบกว่ากรอบแนวคิดที่เข้าใจกันโดยทั่วไปในหมู่สาธารณชน กฎหมายฉบับนี้มิได้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศ ผู้เกษียณอายุ หรือผู้ซื้อในภาคที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงการครอบครองที่ดินได้แต่อย่างใด

             แต่เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินของนักลงทุน (Investors’ Lease Act - RA 7652) โดยขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินสูงสุดสำหรับ นักลงทุนต่างชาติที่มีคุณสมบัติครบถ้วน (กล่าวคือ ผู้ที่มีการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติและจดทะเบียนในภาคการผลิตที่มีความสำคัญเร่งด่วน) จากเดิม 75 ปี เป็นการรวมระยะเวลาสัญญาเป็นวาระเดียวสูงสุดไม่เกิน 99 ปี สิทธิการเช่านี้จะผูกติดกับโครงการที่ได้รับการอนุมัติ และต้องใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น โดยจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติหากมีการถอนการลงทุนหรือการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ ภาคธุรกิจที่มีสิทธิ์เข้าร่วมจะถูกจำกัดเฉพาะภาคอุตสาหกรรม, อุตสาหกรรมเกษตร, การท่องเที่ยว (มูลค่าการลงทุนขั้นต่ำ 5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ), เกษตรกรรม, วนเกษตร และการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม นอกจากนี้ ข้อห้ามตามรัฐธรรมนูญที่มิให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินยังคงมีผลบังคับใช้อยู่เช่นเดิม กฎหมายฉบับนี้จึงเป็นการให้สิทธิ์ในเรื่องของ "ระยะเวลา" มิใช่ "กรรมสิทธิ์"

             กฎหมายนี้ก่อให้เกิดการหลั่งไหลเข้ามาของผู้เช่าต่างชาติแล้วหรือไม่? ข้อนี้ยังคงเร็วเกินไปที่จะสังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลง และสมมติฐานดังกล่าวถือเป็นการเข้าใจกลไกคลาดเคลื่อน เนื่องจากกฎระเบียบและข้อบังคับในการดำเนินงาน (IRR) เพิ่งจะเสร็จสิ้นในปลายเดือนธันวาคม พ.ศ. 2568 และโครงการในระดับขนาดนี้ต้องใช้เวลาหลายปีในขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้ การจัดหาเงินทุน การคัดกรอง และการก่อสร้าง ดังนั้น จึงยังไม่มีการจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นจำนวนที่มีนัยสำคัญในขณะนี้ และข้อคิดเห็นในปัจจุบันล้วนเป็นมุมมองที่คาดการณ์ไปในอนาคตทั้งสิ้น ยิ่งไปกว่านั้น กฎหมายฉบับนี้มุ่งเป้าไปที่ "เงินทุน" มิใช่ "บุคคล" โดยเป็นการเน้นย้ำถึงข้อผูกพันในระดับองค์กรและผูกพันกับตัวโครงการ มากกว่าการเปิดรับผู้เช่าในนามบุคคลธรรมดา คำถามที่แท้จริงจึงอยู่ที่ว่าจำนวนสัญญาเช่าที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะสะสมเพิ่มขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าหรือไม่

             กฎหมายนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงหรือ? ในทางหลักการถือว่า "ได้" เนื่องจากที่ผ่านมาประเทศฟิลิปปินส์มีมูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ล้าหลังกว่าประเทศพันธมิตรในกลุ่มอาเซียน (โดยมีมูลค่าประมาณ 8.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี พ.ศ. 2567 ซึ่งน้อยกว่าเงินทุนไหลเข้าของประเทศเวียดนามและอินโดนีเซียเป็นอย่างมาก) และระยะเวลาการถือครองที่สั้นรวมถึงความไม่แน่นอนของสิทธิ์ ถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุน การรับรองสิทธิ์การเช่าระยะยาว 99 ปี ซึ่งสามารถจดทะเบียนและใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้นั้น จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน (Bankability) และยกระดับขีดความสามารถทางการแข่งขันของประเทศให้ทัดเทียมกับสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อภาคพลังงานหมุนเวียน ศูนย์ข้อมูล (Data Centres) ภาคการผลิต ภาคโลจิสติกส์ และนิคมอุตสาหกรรมท่องเที่ยว

             อย่างไรก็ตาม มีปัจจัย 3 ประการที่ต้องนำมาพิจารณาประกอบ ได้แก่:

ระยะเวลาการถือครองเป็นเพียงตัวแปรหนึ่งในหลายๆ ปัจจัย เนื่องจากต้นทุนค่าไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐาน ความสามารถในการคาดการณ์ทางกฎระเบียบ และความเสี่ยงด้านธรรมาภิบาล (ซึ่งถูกซ้ำเติมจากประเด็นอื้อฉาวเกี่ยวกับการควบคุมอุทกภัยในปัจจุบัน) ล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือขอบเขตของกฎหมายฉบับนี้

การปฏิรูปครั้งนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของชุดมาตรการ (เช่น กฎหมาย CREATE และ CREATE MORE, กฎหมายสิทธิ์ในทางหลวง (Right-of-Way Law) และบัญชีรายชื่อควบคุมเชิงลบฉบับที่ 13 (13th Negative List)) จึงเป็นการยากที่จะแยกแยะผลสัมฤทธิ์ที่เป็นอิสระเฉพาะของกฎหมายฉบับนี้เพียงอย่างเดียว

ผลตอบแทนขึ้นอยู่กับการบังคับใช้กฎหมาย และการใช้ประโยชน์จากที่ดินในเชิงการผลิตจริงมากกว่าการเก็งกำไร ซึ่งกฎเกณฑ์การเริ่มดำเนินโครงการภายใน 3 ปี มาตรการป้องกันการใช้ตัวแทนอำพราง (Anti-dummy safeguards) และบทลงโทษ (ปรับ 1–10 ล้านเปโซฟิลิปปินส์ ร่วมกับโทษจำคุก) ได้ถูกกำหนดขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหานี้ แต่มีเพียงการปฏิบัติจริงเท่านั้นที่จะพิสูจน์ถึงประสิทธิผลดังกล่าวได้

             ผู้รู้หลายท่านก็ยังไม่เห็นว่ามีการไหลบ่าของทุนข้ามชาติมาอย่างชัดเจน การที่จะให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจจึงยังเป็นที่เป็นไปได้ยาก อย่างไรก็ตามสาธารณรัฐบัญญัติเลขที่ 12252 ได้ขจัดอุปสรรคเชิงโครงสร้างที่มีมาอย่างยาวนานต่อการลงทุนต่างชาติในระยะยาว โดยเปลี่ยนจากระบบเดิมที่ต้องพึ่งพาเงื่อนไขการต่ออายุสัญญา มาเป็นการรับรองระยะเวลาการเช่าที่แน่นอนและมีศักยภาพในการแข่งขันภายในภูมิภาค

             การดำเนินการดังกล่าวจะส่งผลให้เกิดผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่จับต้องได้หรือไม่นั้น ยังคงเป็นเรื่องที่ต้องติดตาม และขึ้นอยู่กับการปฏิรูปด้านอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการบังคับใช้กฎหมาย จนถึงช่วงกลางปี พ.ศ. 2569 ยังไม่มีข้อมูลหลังการประกาศใช้กฎหมายที่สามารถชี้วัดผลสัมฤทธิ์จากบทบัญญัตินี้ได้อย่างชัดเจน คำมั่นสัญญาของกฎหมายฉบับนี้มีความเป็นไปได้แต่ยังไม่ได้รับการพิสูจน์ ซึ่งเปรียบเสมือนเครื่องมือที่สร้างสภาวะที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุน แต่ไม่สามารถรับประกันได้ว่าเม็ดเงินลงทุนจะหลั่งไหลเข้ามาจริง

             สำหรับในประเทศไทย ที่ผ่านมาก็ให้เช่าได้ 30 ปี และมีให้เช่า 50 ปีในกรณีเช่าเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตามการเช่า 30 ปีก็สร้างประโยชน์มหาศาลแก่ผู้เช่าแล้ว เช่นที่ผ่านมา มีการเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว 30 ปี ห้างก็ได้กำไรมหาศาล รวมทั้งกิจการทางด่วน รถไฟฟ้า ก็ล้วนแต่ให้เวลาเช่า 30 ปี ก็สุดจะคุ้มค่าสำหรับนักลงทุนอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องให้เช่า 99 ปี

             ในฟิลิปปินส์ มีจีนเทามาแฝงตัวจนได้รับเลือกตั้งเป็นนายกเทศมนตรีแล้ว ในไทยของเราหากให้พวกจีนเทาหรือชาติอื่นมา ต่อไปรัฐมนตรี นายกรัฐมนตรีไทย อาจเป็นคนจีนก็ได้ ตอนนี้คงกำลังสวมสัญชาติไทยหรือแจ้งเกิดทิพย์ตามข่าวอยู่ ยิ่งถ้าให้เช่า 99 ปี เมื่อครบกำหนด คนให้เช่าคงตายไปหมดเหลือแต่ผู้เช่ากระมัง